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住建部调研称楼市回暖地产刺激政策可能性渐冷

       来源:经济观察网   

        前两个月,全国住房成交量同比增长6.1%。刚刚结束的住房与城乡建设部全国房地产市场调研,得出了上述最核心的数据。针对这个持续一个月调研方才得出的结果,住建部认为较为乐观。而“微服私访”的调研形式,也增强了住建部对这一数据的信任度。由此,住建部将今年上半年的地产市场依然定性为观察期。此前,市场预期3月份之后,政府会继续出台大规模房地产市场刺激政策的想法,将会落空。微服私访:据悉,此次住建部派出了规模庞大的调研组,对全国30多个大中城市进行实地踩盘和调查。为此,除了主管房地产市场的部门,城建司、保障司、政策研究中心都派出人手全力协助。所到城市,除了要求地方政府提供统计资料外,一个重要的任务就是隐秘身份到各楼盘现场去了解真实状况。在关于房地产市场的争论太多、博弈太复杂、统计数据也多如牛毛的情况下,这一次住建部显然采取了更具实际效果的调研方式。住建部的高层官员在一个讨论会上曾表示,住建部进行了微服私访,了解到的真实情况并没有相关方面表述的那么悲观。住建部此次调研,有两点值得注意。第一,调研以“微服私访”形式进行,时间长达一个月。第二,救市争论核心已经从泛泛的救市转向是否要救开发商。因为在未来相当长一段时间,都将存在量升价跌的趋势。  截至目前,调研已基本结束,材料正在汇总当中。住建部官员透露,一个具有广泛代表性的数字是,全国的住房成交量在此前两个月同比增长6.1%。这个数字尽管抹煞了地域间的差异,但依然能大体反映出,成交量回暖在全国范围内蔓延。住建部判断,2008年下半年连续出台的刺激政策已经开始显现成效。由此,未来一段时间住建部对房地产市场的政策仍定位于观察期,相关政策将不会有大的调整。还是观察期;2008年,中国住房市场持续低位运行,处于历史上最不景气时期,各城市成交量大幅下跌。以北京为例,住宅成交量腰斩,成交金额1037亿,降幅47%,跌回2004年的水平。房地产市场的严峻形势,逼迫政府部署救市措施。但在如何救市上,却存在较大的分歧。2008年12月17日,国务院发布《促进房地产市场健康发展措施》,主要内容为降低地产交易环节税费。这个文件发布之前,发改委约见了全国性开发商组织负责人。该组织提交了一份主要包括4方面内容的政策建议,包括放开第二套房贷款限制、二手房交易税费减免、开发商企业税费减免等。内部人士透露,住建部当时对于开发商提交的这份建议有不同看法。从程序上说,开发商提交建议的渠道惯例应该经由住建部转达,但这次是经由发改委。之后,国务院发布的文件也显示,仅采纳了开发商四条建议中的一项,即二手房交易税费减免。对于国家出台的地产业刺激政策,房地产企业的共识是政策好,但是力度不够。华远集团董事长任志强在今年年初表示,中央需要继续出台更有利于房地产市场发展的政策,北京才有可能用更短的时间消化库存。尽管被认为政策刺激力度不足,但住建部依然将这段时期定为观察期,期限是截至今年的三四月份。房地产市场的政策周期波动在3个月左右,2月份住建部的微服私访,便是为下一步的政策调整提供依据。调研结论乐观;房地产类上市公司的不俗表现,支持了住建部“相当乐观”的调研结果。中海地产,2008年全年实现房地产销售额266.1亿元,及销售面积270.9万平方米,分别按年增长19.3%和25.4%。保利、万科、金地都保持了较好的成绩。在较好的业绩,以及对成交回暖的乐观预期下,前一周,股市房地产板块涨幅跃居第一位。不过,业界对于地产市场是否走出寒冬,仍然存在质疑。房地产上市公司的业绩存在明显分化,而目前这种回暖态势能否持续,也是疑问。发改委公布数据显示,近80%的城市住宅成交量环比上涨,且三成以上城市涨幅超过50%。从整个地产市场来看,这样的数据能够支撑市场回暖的判断。但对于开发商个体就未必如此。戴德梁行发展顾问部董事王晨介绍说,所谓救市应该分为两个层面,一是救成交量,二是救开发商。王晨认为,目前没有必要再出台刺激成交量的政策。但是,从成交量回暖到房价反弹,则需要一个相当长的过程,其中的一个阶段是成交量增长而房价下跌,这段时期对于开发商来说,压力仍然巨大。高盛最近的报告认为,尽管成交量反弹,“稳固的房地产市场依然遥不可及”。高盛高华分析师表示,“考虑到库存,经测算,成交量维持同比50%增长,房价在四季度才能稳住。”这是一个很高的要求,50%和6.9%增速之间差距甚远。而且,一二月份6.8%的乐观数据,能持续多久还是个疑问。相对高盛悲观的看法,一些乐观的中介公司认为,2月份的成绩如果能在3、4月份保持下来,房价就能稳住。这些争论,对于政府的政策制定意义已经不大,政府只关心交易量是否回暖。而房价的下跌过程会持续多长时间,最终将考验开发商的生存能力。

编辑:阿君

 


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