作者：李成成 　　
        杨程波，英国ATKINS顾问集团高级旅游咨询师。曾任美国AECOM运营集团EDAW公司旅游经济规划师。主持和参与东南亚、中东和中国等地的旅游投资项目20余个，其中包括迪拜Dubailand项目可行性研究、泰国Banyan Tree度假村经济研究以及昆明世博国际旅游新城规划等。2007年与云南大学合著中国第一本专业旅游投资教材《旅游投资与管理》，在国内公开期刊发表专业论文20余篇共计10余万字。目前主要研究方向为区域旅游整体规划与开发、旅游地产商业模式研究等，在旅游地产投资领域具有超过五年的经验。与杨程波聊天，不仅仅是当下旅游地产的理论和探究，更多的是实例。有着六年旅游地产投资经验的他喜欢理论结合实例的聊天方式。他说对于地产这种形式和政策紧密结合的事物，不能不关注时下的新变化和各界动态，而对于旅游地产这个和旅游业紧密结合的多元产业，更得通过透析旅游再进行投资。采访中不时会响起他爽朗的笑声，我们的采访从当前的旅游现状说起，主要围绕旅游地产投资展开。    

        旅游投资回收时长    考察一个事物多从它的根源分析。杨程波说提起旅游投资，就不能不谈旅游业，这个得从我国旅游业十一五发展目标说起。从政策上看，根据国家旅游局公布的数据，“十一五”时期规划发展目标为：实现入境旅游人数和入境过夜旅游者人数年均增长8%，国际旅游收入年均增长12%；国内旅游人数年均增长8%，国内旅游收入年均增长10%；旅游总收入实现年均增长10%。到2010年，国际旅游收入达到530亿美元，国内旅游收入达到8500亿元，旅游总收入达到12700亿元。每年旅游新吸纳就业50万人，到2010年旅游直接就业人数达到1000万人。从这组数据可以看出，国家对旅游产业的发展是抱有很大期望的，从行业发展来看，要实现这些目标，必须加大旅游基础设施投入，以及重点旅游项目投资建设。其中，“十一五”期间（2006—2010年），中国旅游业需新增投资约4000亿元，年均800亿元；2011年至2020年每年至少需要1000亿元的旅游投资。而2007年的实际旅游投资已经超过3000亿，如此庞大的旅游投资需求吸引了包括国有资本、民间资本和外来资金的青睐。杨程波说，虽然旅游业有大规模的资本的进入，但真正理解中国旅游投资规律，理解旅游投资行业属性的人却是比较缺乏，他说有意旅游投资的人需要对旅游投资的特性有相应的了解。他介绍说，旅游投资的最大特性是旅游资源的稀缺性、市场需求的多样性、投资周期的长期性，从旅游资源的稀缺性上讲主要有两个方面：一个是资源本身在同类资源比较中的稀缺性。具有较高的观赏、游憩价值。其二是区位的稀缺性，旅游资源总是依附在一定的空间范围内，其无可复制的地理属性造成它的稀缺性。第二是市场需求的多样性。从旅游者消费行为来看，有的旅游者追求自然景观、有的旅游者追求历史文化，有的旅游者追求刺激游乐，这就决定了市场需求的多样性。第三个特性是投资周期的长期性。从目前我国旅游项目的运营经验来看，总体的投资回收期在4～8年左右。有的甚至更长。这和一般的市场制造业产品从设计、开发、制造到销售的短期时间相比，旅游投资的回收期是比较长的。其原因是旅游投资的环节比较多，程序比较复杂。仅以旅游项目建设的土地审批程序来看，就需要发改委、国土局、规划局、旅游局等相关部门的审批。仅这些审批的时间有时候就需要半年的时间。 2500亿元市场，杨程波说，通过他在实际项目中了解的数据来看，旅游地产的发展情况也是前景颇好。2007年，中国的旅游地产进入了新的发展阶段，各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店等产品类型开始在市场兴起。2007年，宏观市场对旅游地产的需求将推动其迈入一个快速成长阶段。我国宏观经济保持高速增长，这种发展势头继续为国内的消费升级提供强劲动力，据统计，全世界在过去20年的时间内，有1000万个家庭和个人购买了旅游度假房产或权益。随着中国经济高速增长，人均收入和生活水平迅速提高，预计在未来10年，中国将有500万个家庭或个人接受旅游度假房产或权益，若按每个家庭出资5万元购买旅游房产，将会产生2500亿元的市场。杨程波前后接手过不少国际和国内的旅游地产投资案例，他介绍说目前国际上比较成功的主要包括几个项目：美国Walt Disney公司营造的系列Disney主题旅游度假区，马来西亚Genting集团投资的吉隆坡Genting Highland度假区，南非Sun International集团开发的Sun City度假村，美国Sands集团开发的威尼斯酒店以及新加坡Banyan Tree集团开发的系列Banyan Tree度假村以及迪拜Jumeirah酒店集团开发的Jumeirah滨海旅游度假区。以朱美拉滨海旅游度假区为例，它包括一座七星级帆船酒店，五星级滨海酒店和一个以一千零一夜故事为主题的主题公园。这些项目开发的成功主要表现在，经济上能够保持年均300万以上的游客量，同时每人日均消费在400美元以上。更为重要的是，在这些旅游产品周围开发的地产项目开发也收到了很好的回报。总结他们的成功的经验，杨程波认为主要有几个国际级的表现：一是这些项目地具有国际级的旅游资源禀赋，这种旅游资源非常稀缺，无论是在山地、滨海还是城市地区。二是具有国际顶级的规划设计理念和建筑营造技术，可以说，这些项目的总体规划和建筑景观设计等都是国际大师级作品。三是国际级的资金投入，这些项目的平均投资额都在6亿美元以上，有的项目投入甚至达到20亿美元。四是国际水准的管理团队和人性化的服务。五是国际化的市场营销，综观以上这些项目，他们的国际销售收入已经占到总收入的六成以上。所以，这些成功经验是值得国内旅游地产同行学习的。