来源：广州日报　　

        顺德楼市在今年的开局中，“别墅”项目都有成交量，甚至热销，让消费者投来关注的目光。除了逆市飘红，别墅市场也出现了一些象征“压力”的现象，如别墅价格没有“松动”、消化缓慢积压货量，同样也让不少消费者感到疑惑：巨量的别墅供应，顺德今年的别墅市场是否能如“牛”一般稳健，延续开局的“牛气冲天”呢？业内人士认为，一段时间的成交“高温”不算回暖，只有待到整个经济形势复苏，别墅的春天就真的到了。现象1：别墅房价“高调” 开发商“低调”根据去年建设局统计的顺德区住宅部分交易情况显示，去年顺德第四季度新建住宅平均成交价格为4610.08元/平方米，对比2007年平均成交价格5209.57元/平方米，环比下降了11.51%。但是，在洋房成交价格下浮的情况下，顺德的别墅房价继续保持“高调”。记者从部分开发商处了解到，去年很多项目洋房确实有10%~20%的房价调整，但是别墅的价格并无“松动”。现在顺德联排别墅大部分价位在7000~8000元/平方米，独立别墅价格在9000~13000元/平方米，有部分城郊联排别墅在6300元/平方米的。对比房价的“高调”，很多别墅项目的开发商，在营销上选择了“低调”姿态。在去年10月份就拿到预售证的海骏达·康格斯“蔷薇苑”64套联排别墅，直到目前仍没有正式对外发售，只是通过小范围内部认购的方式来“自然”消化。同样选择低调在售的别墅、在去年卖得“如火如荼”的海琴水岸，也只字不提联排别墅项目。分析：别墅不愁卖 “低调”不一定有利：广东海骏达置业投资集团副总裁黄绍光分析，别墅作为市场上相对稀缺的产品，卖一套就少一套，开发商不会轻易降价售卖。“别墅销售将不成问题，这是我们业内的普遍共识。”黄绍光说，从长远来看，别墅的价值和升值空间是消费者能够预测到的，而且顺德人的购买力也是有目共睹，所以开发商都不会太担心别墅卖不出去。对于部分开发商相对低调，兆辉地产营销副总经理胡兴德认为，这只是对市场预期估计后选择的一种营销手法，但从长远来看，是将自己的产品在竞争中，放在相对处于劣势的地位。“外部环境不行时，一定要做足内部环境。”而一直被大家期待的博澳城项目迟迟没有面世，胡兴德表示，选择好准备好后再全面震撼开放，是对消费者负责，也是对开发商负责。现象2：积压货量多 别墅供应量大；根据佛山经纬房产咨询有限公司发布的2008年度市场研究报告显示，2008年佛山别墅的预售总量为2621套，顺德就有1046套，占到五区别墅总量的40%。其中，销售312套，销售率为30%。那么也就意味着，去年积压了700多套的货量，如再加上今年的新货，顺德市场的别墅供应量将是又一个巨量。而据记者了解，2009年顺德别墅市场将有不少新货入市。预计在今年3月面世的博澳城，位于东岸的独栋、双拼、三拼、四拼别墅产品将入市。据美的·御海东郡相关负责人介绍，继去年年底推出的131套独立和联排别墅，在今年下半年将再开发一个组团的别墅。另外，康格斯6号地的“海棠苑”也将于近期动工。在别墅产品类型上，消费者可选择的类型也很多，其中，独立别墅、联排别墅是比较多见的产品，而作为别墅的衍生产品叠加别墅和高层空中别墅，在去年也受到了一批中高消费者的追捧。特别是万科的“品墅”，在去年低迷市场情况下“火”了一把。与此同时，开发商在产品以及户型设计上也尽量差异化竞争，如对地下室、花园面积、大厅中空等方面下工夫。而记者也从博澳城了解到，该项目将引进深圳、香港等地别墅的退台式设计。分析：回归“产品主义”应对竞争；“这是一个全国现象，不仅仅是顺德独有”，胡兴德告诉记者，去年由于大环境的影响，市场积压了大部分产品，并不意外。针对顺德别墅市场供应量巨大，他认为要想在如此激烈的产品竞争中脱颖而出，首先是要回归“产品主义”，即用事实来说话，用体验来感受，用性价比来打动。去年积压的货量较多，黄绍光认为，选择别墅的一般都是多次置业者，这个消费群体一般集中在各行各业内的精英，随着去年金融海啸的冲击，部分人的资产出现缩水，这就导致了市场观望气氛比较浓，成交量自然下降。“产品较多，销货速度缓慢，在这种市场情况下，产品的定价是否合理就至关重要”，黄绍光告诉记者，消费者对别墅还是有需求的，最关键是看价格。根据他们去年成交的市场分析，金融海啸影响最明显的去年10月份至12月份，总价在200万元以下的联排别墅，走货还是比较快的，200~300万元的别墅产品消化节奏就大幅度降低。现象3：节后成交上升 市场信心有所恢复：春节期间，一个被业内认为是相对淡季的时段，美的·御海东郡却销售别墅20套，销售金额达一亿元，取得热销的开局，君兰高尔夫、康格斯、东逸湾、龙光等别墅货量均成交几套，给整个房地产行业带来了很多惊喜。虽然大部分人对开发商一致认为市场信心有所恢复，记者从各个开发商的语气中也真切感受到这种喜悦。但是同时也发现，开发商对整个后市看法也十分谨慎，称目前成交量上虽然有所上升，但是是一个十分敏感的阶段，在短期内还不能特别乐观。他们认为一段时间的成交“高温”不算回暖，只有这样的势头延续了上几个月，还有中国的实体经济得到复苏，股市也进一步稳定，别墅的春天就真的到了。分析：今年市场平稳 两年后别墅稀缺；春节成交量上升，在胡兴德眼里，这是一个信心信号，说明消费者的购房需求是有的，之前主要是消费者心理还没有底，不太敢下手，买涨不买跌是一个普遍心理在作祟。但是随着年前的价格调整，各种优惠都差不多到位了，消费者也认为调整得差不多了，观望情绪转淡，积压的需求也就释放出来了。只要市场一旦有股向上的促进力，成交上升也相对自然。“观察一下今年新开工量，及土地出让市场，两年后别墅将出现紧缺，这就是市场规律。”胡兴德认为，今年的别墅市场将是一个平稳过渡，后市缓慢上升的过程。老总访谈：奢华之后，回归自然，美的·御海东郡春节期间销售别墅20套，销售金额达1亿元，取得热销的开局。那么，顺德别墅市场的趋势是什么，今年市场的预期怎样，带着这些问题，日前记者与御海东郡总经理刘军辉进行一次面对面的交谈。记者：御海东郡的别墅产品，与之前美的地产开发的其他别墅项目，在风格上有所改变，比起以前的尊贵高雅，现在更简洁、通透，这种风格是不是一个别墅产品的新趋势？刘军辉：御海东郡的产品一改美的地产之前的尊贵、经典的欧式风格，选择比较简约的现代风格，特别是独立别墅，大量使用玻璃的幕墙，让室内更加通透明亮。风格的改变与我们的产品理念改变有关。经过总结美的开发的各个别墅项目，我们选择了100户业主与我们进行沟通磨合，最后摸索到了他们的一些主流居住习惯。根据业主们的反映，现在他们希望别墅是一个可以打打高尔夫，像岛上度假，或者可以种种花、种种草的休息港湾，于是就奠定了御海东郡休闲、放松的基调。记者：如果说去年大部分的高端消费者是“打高尔夫”“喝红酒”的悠闲购房心态，那么今年高端消费者的心态是否会得到一个彻底的改变？刘军辉：去年别墅产品在上半年相对比较缺，市场一直处于空档期，直到年尾，康格斯、东逸湾、美的·御海东郡等相继推出部分别墅产品，才出现供应量激增的局面。今年春节期间部分高端消费者的购买力小小释放，市场就出现了牛年的第一轮“爆发”。相信随着2009年经济形势的逐步明朗，顺德整个别墅市场将恢复常态，高端消费者的心态肯定会有所改变，同时，还有一个显著趋势就是投资客将减少，自住的比例将上升。编辑：阿君