来源；南海网-海南日报    海岛旅游房地产理性前行——访经济学博士、中行海南省分行副行长王小林　　

         海南独特的、不可替代的自然资源和风土人情，吸引了众多中外人士前来旅游、观光、度假和置业，使海南岛知名度显著提升，“度假天堂”地位凸显。海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店快速发展，具有广阔的发展前景和市场需求，成为各家银行争相授信的优质行业。而宏观调控使海南旅游房地产大幅波动得到抑制，使其在宏观调控的背景下，更加理性、更加稳健地发展成为可能性。海南旅游房地产业的发展由于其独特的资源秉赋，有异于国内其他地区和城市的房地产业，继续成为众多有眼光的发展商和消费者高度关注的行业。记者近日就此采访了经济学博士、中国银行海南省分行副行长王小林。良好的人居环境：海南是现代人追求绿色、珍爱生命的时尚之地。王小林说，在加速推进现代化的同时，人类居住的环境也在日益受到破坏。世界环境保护的压力越来越大，人居环境质量日益下降，有些地方甚至威胁到人的身体健康和正常生存。联合国环境规划署先后于1997年、2000年、2003年和2007年发布四份《全球环境展望》报告，显示地球环境日益恶化。全球气候变暖、生物多样性减少、土壤贫瘠、水和空气污染等问题不但没有缓解，还有进一步恶化之势，严重影响人类的生存环境。在我国，一些省份经济过度发展，自然环境受到极大地破坏，水资源、土地资源及空气受到了严重污染，一些城市被联合国环境规划署视为不宜人类居住之地。在经济、社会高速发展的同时，人们追求宜居舒适环境的愿望更加强烈，国内外富裕阶层形成了迁移或分时段迁移原空气环境质量较差居住城市，在优质旅游城市置业度假的刚性需求。海南以得天独厚的自然资源和良好的人居环境越来越得到国内外游客的青睐，“第一次观光，第二次度假，第三次来海南买房”，已经成为一种时尚的模式。统计显示，三亚房地产楼盘87%由岛外人士购买，海口的楼盘80%由岛外人士购买，内地购房者成为海南购房的主力军，而且这支队伍呈不断扩大之势;海外及港澳台地区的购房比例也在日益扩大，他们已经占到三亚市高档公寓楼销售量的10%;近年来，韩国、俄罗斯、欧美等国家和地区的游客以每年50%的比例在增加，旅游产业的国际化、全球化趋势明显，“要把海南办成全国人民的后花园”这一设想，正在成为现实。海南是全中国人民的海南!海南是全世界的海南!追求绿色，珍爱生命，成为富裕起来之中国民众日益追求的美好境界。

        国际化的海岛：海南品牌效应凸显，知名度不断提升。王小林认为，海南省是我国的第二大岛，是我国陆地面积最小而海洋面积最大的省份，其资源的独特性、不可复制性和唯一性，是海南旅游房地产业长期稳定发展的基础。尤其是，海南新一届省委省政府坚持建设更加开放的国际旅游岛，大力推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛建设，使海南岛“度假天堂”的地位显现，成为国内最理想的“第二居住地”和“养老基地”，吸引了越来越多的岛外人士来度假和置业，有效拉动了海南的旅游房地产开发和高端酒店建设。近年来，万科、富力、雅居乐、鲁能、东和、新世界、中信国安、中信泰富等知名房地产公司纷纷入驻海南，加快海南旅游房地产建设。东部沿线的三亚市、海口市、琼海市、文昌市、陵水县等地的旅游度假房产得到成片开发。海南岛的高档五星级酒店得到了迅速发展，尤其是三亚亚龙湾五星级酒店的密度居全国之首，在全世界也堪称一流，继亚龙湾之后，被命名为“国家海岸”的海棠湾，国内众多的投资者以及国际上顶尖的酒店管理公司，已经将目光聚焦在这片正在建设中的美丽海岸，这里将成为全中国乃至全世界品质最高的度假圣地。高品质的生活：成功人士在海南购房的脚步不会停止　　据王小林介绍，美国房产界的标杆公司普尔特(PULTE HONE)体系，经过多年的研究，认为大部分都市人都将经历“三次置业”的过程：第一次置业，年轻人初入社会，一套卧室和起居室合一经济型或效率型的住宅是他们的首选。第二次置业，大部分人在30岁—40岁之间经历升职、加薪等事业上升期，这时候，他们青睐的是实力型或炫耀型的住宅。这两种置业人群的偏好并不一定完全符合海南房地产的情况。第三次置业，45岁之后的人士，向往更多的家庭生活，或者开始制订自己的退休计划，休闲型或养老型的社区对他们的吸引力越来越大。山水是否清秀，玩伴是否众多，园区服务是否完善，都是影响他们购买行为的主要因素。属于第三次置业阶层的大多数是掌握有一定社会和个人财富的功成名就人士，从物质条件来看，他们具备一定购买力，从心理上、生理上都有需求到海南这样舒适的、在全国独一无二的地方置业，享用自己创造财富的成果，享受高品质的生活。所以说，宏观调控和经济周期都不能改变他们的置业规划，阻挡不住他们在海南购房置业的脚步。　

        此外，“银发经济”使海南房地产蕴含无限商机。国家统计局统计表明，我国60岁以上的老人已超过总人口的10%。按照联合国规定的标准，我国已经步入了老龄化国家。这仍在不断增长的庞大人群，将成为旅游房地产的庞大市场消费群体之一，海南的老年人公寓市场十分广阔。海南的温泉和冬季的气候受到全国各地，尤其是北方地区中老年消费者的广泛青睐。宏观调控：海南旅游房地产更加理性健康发展。王小林表示，在宏观政策下，国内一些城市的房地产市场出现下滑，而海南房地产市场也受到一定影响。回顾上世纪90年代的宏观调控，因为没有真实需求作支撑，海南房地产泡沫最终破灭，房价跌入深渊。而目前正在进行的宏观调控，对海南旅游房地产的影响，却迥异以往。一是环境优势持续支撑。这是本文从不同角度所分析的海南旅游房地产的生命力所在，并且随着愈来愈多人群对海南环境优势的认识和认知，这种来自全国乃至港澳地区的支撑将更加稳固。而此次宏观调控恰成为海南旅游房地产的“镇沸剂”和价格的“试金石”。宏观调控使海南旅游房地产最大程度地避免了房价大起大落，非常利于购房者，也促进了海南旅游房地产健康稳定可持续发展。二是真实需求支撑。此次宏观调控与上世纪90年代背景不同。经过30年改革开放后的中国，国家经济基础发生了本质的变化，对房地产形成有力的支撑。据国家发改委公布的1月—7月份的数字显示，除深圳、东莞等少数城市房价与去年高峰时期(这一时期的房价属于不正常的阶段，在此不加论述)出现较深跌幅外，尚难找到全国房价出现大跌的数据支持。尽管国内房地产市场观望气氛浓郁，成交量缩减，但是海口房地产仍呈上涨局面。国家发展改革委、国家统计局调查显示，8月份，海口新建住房销售价格同比上涨16.5%，居全国首位。可见，海南旅游房地产真实需求的动力，正在有力地改变着市场观望的气氛。三是城镇化支撑。中国工业化、现代化的建设，必然伴随城镇化的过程，而中国城镇化的进程方兴未艾，推动海南旅游房地产健康发展。中国自身内需的巨大潜力尚未完全释放，从我国巨额的储蓄存款余额可略见一斑。四是国家战略支撑。中国政府“保增长，控通胀”政策的调整，使国民经济中重要的支柱产业——房地产业获得新的发展机遇。房地产业在国民经济中的地位突出，因而必然是宏观调控的重要行业，但是如何调控，调控到什么程度，都要围绕国家宏观经济目标的实现来考虑。如果要实现经济的平稳增长，房地产业就不应该压得太低，应有适度增长为宜。9月15日，中国人民银行采取了6年来的首次降息行动，并下调了除五大银行和邮政储蓄银行之外的金融机构存款准备金率，还将5年以下期限的个人住房公积金贷款利率下调了18个基点。这是一个明显的政策放松信号，非常利于减轻购房人的负担。中央决策者致力保持经济平稳较快持续增长，对房地产行业来说，无疑是一个政策松动的利好消息。　　

        作为全国唯一的热带岛屿，海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅游置业成为时尚。特别是海南旅游房地产的低价位，蕴含着巨大的提升空间。可以预期，海南旅游房地产业和高端酒店业具有广阔的发展前景，海南旅游房地产业一定会呈现更加理性、健康的发展。