来源：中国房地产报　　

        今年两会上房地产行业成为关注的焦点。“居者有其屋”的理想让保障房成为点睛命题；而房价的高企，使得房地产与民生之间的关系纠缠不清；另一方面，房地产行业兴衰又对经济大局有着巨大影响，在金融危机的阴影中，房地产业的复苏至关重要，因此，政府在调控与松绑之间举棋不定。在事关房地产行业发展的一些制度存废方面的争议，正反映了各利益相关方激烈博弈、政府决策谨慎的实际。经济适用房尴尬生存★住房部回应：1.经济适用房和廉租房是保障体系的一部分。2.地方政府可以因地制宜地去做住房保障。3月11日上午9点，住房和城乡建设部在全国人大新闻中心举行“住房保障问题”新闻发布会。住房部副部长齐骥被媒体追问最多的问题之一便是“是否会停建经济适用房”。因为就在此次两会上，有一批政协委员和人大代表提出要停建或少建经适房，呼声颇为强烈。最终，齐骥并没有对此问题给出“是”与“否”的明确回答，他只表示：到目前为止，经济适用住房和廉租住房都是保障体系的一部分，地方政府可以因地制宜地去做住房保障。尴尬：为解决城镇中低收入家庭住房问题而产生的经适房，被媒体称为房地产市场上的“灰色区域”。与普通商品房相比，经适房在很多城市价格并不低，与同样列于保障体系的廉租房相比，经适房购买人群的限制也并没有“针对低收入者”的廉租房那么明确。全国政协委员、林达集团董事长李晓林在接受记者采访时坦言，是否停建经济适用房是目前稳定房地产市场必须要解决的一个问题。3月10日上午，北京会议中心。在“民建7组”的讨论会上，全国政协委员、河南中陆地产董事长王超斌就明确提出“停建经济适用房”。而他给出的理由是：经济适用房的群体定位模糊，审批程序不甚严格，容易滋生腐败。但是在经适房存与废的问题上，地方政府的做法与政协委员的愿望似乎有些背道而驰：不少地方政府制定的住房保障计划中，经济适用房仍列为主要内容。“因为出让土地可以给政府增加财政收入，出售经济适用房也可以给开发商带来回笼资金，一举两得。”一位房地产专业人士表示。事实上，按照经济适用房管理办法，对于经济适用房建设用地政府应该采取划拨方式转让，政府不应该再收取土地出让金等费用。但实际操作中，大部分经适房用地仍采取招拍挂方式出让，地价和开发成本并不比普通商品房低多少，“分摊下来建经济适用房的利润很薄，再加上现在地产公司的资金状况都不好，开发商参与的意愿也就没那么强烈，因此地方财政要为建设经济适用房投入更多。”北京一位开发商对记者坦言。经济适用房带来的一个更为严重的后果是：政府由于建设经济适用房又减少了对廉租房的投入。正是碍于财政压力，一些地方政府已经停建了经济适用房，转而到市场上购买商品房作为经济适用房的房源。变局事实上，齐骥那句“因地制宜地去做住房保障”的提法早就在很多地区得以实施，有些地区也取得了较为理想的效果。例如，江苏省编制了住房保障的三年计划：2008年建6000多套经济适用房，1.3万套廉租房，2009年的目标是建5万套经济适用房和1.2万套廉租房。全国政协委员、江苏省建设厅厅长周岚对本报记者表示：“江苏的住房保障计划已经完成了三分之一的目标。政府的首要职能就是建保障性住房，而且要有规划性。”四川省的情况也是如此。全国人大代表、省建设厅厅长杨洪波明确表示：四川不会取消经济适用房。今年四川会建2万余套经济适用房，未来还要加大经适房、廉租房和灾区群众安居房的建设力度。而最新的住房部《住房保障司2009年工作思路》中，也并没有废除经济适用房的供应，《工作思路》中明确写着：按计划，将适当增加经济适用住房供应，新建经济适用住房130万套。齐骥介绍，房价相对比较高、民众收入水平比较高的地区，对经济适用房仍有需求，因此经适房仍在大量建设。对一些收入水平相对低的西部地区，房价、地价不很高的地方，将采取经济适用房和廉租房并轨的方式，逐渐将经济适用房的一部分通过廉租房的增加建设消化掉，另一部分通过市场解决掉。土地招拍挂遭业内反对★全国工商联提案：改变“价高者得地”的模式，变为综合考虑土地竞标者的投标方案：今年全国政协会议上，全国工商联在一份名为《我国房价为何居高不下》的报告中建议，要改变过去的纯粹以“价高者得土地”的招拍挂模式，变为综合考虑土地竞标者的投标方案，尤其是将绿色建筑等促进社会和谐和可持续发展等指标纳入到综合考虑因素中。土地的招拍挂制度的存废再次成为人们争论的话题。受到普遍质疑；全国工商联的报告中说，全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”进行了调查，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。报告认为，“土地财政”让政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的，这使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。土地招拍挂自从其诞生起，就一直饱受质疑。由当时以任志强为代表的北派地产商的口诛笔伐，到2007年两会上全国政协委员彭磷基痛陈土地招拍挂制度的四大弊病，再到今年两会全国工商联改革土地招拍挂的提议，有关土地招拍挂的“话题”一直没有停止。众多业内人士认为，土地招拍挂后，推高了地价，进而推高了房价，需要对其进行多方面的完善。全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印表示，近年来，土地出让金成为许多地方政府财政收入的主要来源，一些地方政府热衷于“土地财政”，通过不完善的土地招拍挂制度，无形中推动了地价飞涨。制度有待完善：针对土地招拍挂面临的众多争议，众多业内人士建议相关政府部门尽快完善土地招拍挂制度。许家印建议，在目前的土地招拍挂过程中，地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。一旦两家(含两家)以上开发商报价超过最高限价，土地出让即告流标，留待下次重新出让。著名房地产评论人章林晓则建议，一种方法，可将民生用地与商品房用地在源头加以“区隔”。住宅用地供应时优先为保障性住房预留空间,在为民生用地优先预留空间后，招拍挂商品房用地。另一种方法，依然实行统一的招拍挂，但在招拍挂时明确出让土地中保障性住房的比例和价格，在此基础上再进行土地使用权招拍挂，房地产开发完成后，由政府按约定的数量和价格向开发商回购保障性住房。　　章林晓分析，第一种方法能有效解决供地结构问题，第二种方法既能解决结构问题又能解决房地产市场信心“放大”问题，避免因为开发商的热情虚高而导致地价和房价的虚高。“放开”纯属误读★温总理政府工作报告：对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。★多家媒体解读：官方宣布松绑二套房贷。★银监会：二套房政策没有发生变化，目前也不会再出新政策。★央行：二套房贷限制放开是误读。让人始料未及的是，温总理政府工作报告面世之后，有关二套房贷限制是否放开的争论陡然升级。政府工作报告的“符合条件”的表述，媒体“二套房贷全面放开”的误读，央行和银监会的“没有说放开”的紧急表态，使“二套房贷”再次成为热点中的焦点。温总理讲话被误读：国务院总理温家宝在3月5日的政府工作报告中表示，“支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”很快多家媒体第一时间发布消息，将温家宝的讲话视为“官方宣布松绑二套房贷”。随后，中国银监会主席刘明康在5日的人大分组讨论会后澄清，总理报告里表述的是“第二套普通自住房购买者”，“没有说(二套房贷)放开”。央行副行长苏宁7日也表态，温总理在政府工作报告中所说的二套房是“符合条件的”，就是人均居住面积要低于当地平均水平，是为了改善住房条件而购买的第二套房，二套房贷限制放开是误读。银监会相关负责人7日也表示，二套房政策没有发生变化，目前也不会再出新政策。至此，多数业内人士认为，二套房贷政策实际上并没有松绑。“人均住房面积低于当地平均水平”依然是硬条件。关于二套房贷的争论；此前，在今年两会上，关于二套房贷，两会代表和委员们展开了激烈的争论。全国政协委员、星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔和北京兆泰房地产开发有限　公司董事长穆麒茹，都认为二套房政策松绑可以有效激活房地产市场，建议取消二套房贷的限制。黄文仔认为，二套房贷问题应该让市场来解决，而不是依靠相关政策过多干预。他指出，二套房贷的松绑在很多方面都会给购房者带来实惠，有利于激活房地产市场。“我觉得应该更大程度地甚至彻底放开二套房贷款政策。”除了房地产业内代表呼吁二套房贷松绑外，全国政协委员、合众人寿董事长戴皓在提交的提案中也建议，应彻底放开二套房政策限制，以激活商品房市场。业内仍在呼吁松绑：尽管央行和银监会纷纷出来否认放开二套房贷，但众多业内人士仍然继续在呼吁松绑。他们认为，央行和银监会的“359号令”是在2007年房地产市场过热时为了控制房价泡沫、抑制投机行为而制定的，而随着2008年以来房地产市场的持续走低直至陷入“冬眠”期，“359号令”抑制了住房交易量，在目前扩内需、保增长的大背景下，应该对二套房贷政策进行适当的调整。“放松二套房贷，改善性需求和投资性需求可以得到释放。二套房贷放松的支持，将改变普通购房者的预期，刺激潜在购房者入市，带动市场回暖。”中原地产华北区总经理李文杰的表述代表了大多数开发企业和相关业界人士的观点。　　“但是央行和银监会方面，一方面担心放松二套房贷会带来较大的信贷风险，另一方面担心二套房贷如果按首套房贷政策执行后，利率降低，银行的收益就会降低。”长期研究二套房贷政策的业内专家辛重阳分析，对于“人均面积”、“自住”、“改善性”等条件，操作繁杂，银行难以认定，监管部门监管成本很高。辛重阳表示，在二套房贷政策上，可以取消这些“条件”限制。他建议，解决目前的二套房贷的争议，可以将“第二套住房贷款”改为“第二笔住房贷款”，即不考虑限定条件，银行只看信贷系统，确定购房人是第几笔贷款，再根据贷款笔数确定首付比例和利率。商品房预售制何去何从★民革中央提案：取消商品房预售制度　　执行多年的商品房预售制度，每年两会都躲不过被炮轰的命运。今年，民革中央关于“取消预售商品房制度”的提案再次将商品房预售制度推上舆论的风口浪尖。取消还是保留：今年两会期间，民革中央提交的一份“关于加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》，促进房地产业的健康发展的建议”的提案中建议，加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》，并全面取消商品房预售制度，建立商品房竣工入市销售制度。民革中央的这份提案认为，房地产预售制度历时十余年，已成为房地产市场不规范的主要根源之一。由于购房人缺乏《担保法》保障，导致房屋面积缩水、建筑设计变更、配套设施建设滞后、环境描述浮夸、房屋质量缺陷等问题得不到解决，甚至发生开发商将预售房再次抵押、“携款潜逃”等违法犯罪行为，严重损害购房人利益。此外，商品房预售制度降低了开发商的门槛，银行和购房人被动成为风险投资的牺牲品。当资金链出现问题时，开发商便通过“假按揭”的方式套取银行信贷资金。曾参与《城市房地产管理法》修订课题组研究的中国房地产业协会法律事务专业委员会主任朱树英表示，随着我国房地产行业的发展，房屋预售在实践中就出现了一系列法律问题，房地产预售制度已成为我国房地产业进一步良性发展和市场规范运作的桎梏和障碍，应与时俱进，因势利导。诸多问题是否应归咎于商品房预售制度？中国政法大学经济法研究中心副主任符启林颇有异议：“商品房预售这个制度本身是好的，但是你突破了这个制度本身，进行经济欺诈或者经济诈骗，那问题就走向反面了。”

时机是否合宜；商品房预售制度的建立，是基于当时房地产业发展不景气、需要给予鼓励的考虑。十余年后的今天，是否应该立即取消？民革中央提案提出，目前金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式，开发商也积累了一定实力，取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。事实上，全国政协委员、星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔曾对媒体说：“取消预售房制度，房地产商的资金链压力至少增加一倍，资金周转会受到严重影响。”此外，暨南大学法学院院长符启林表示，中国的房地产市场现在还是卖方市场，并不是买方市场，如现在取消这一制度，将推动房价的轮番上涨，最终的受害者还是老百姓。全国房地产经理人联盟专家陈真诚表示，尽管从长远来看，取消房地产预售制度将是未来的发展方向，是大势所趋，但是在目前房地产市场形势下，如果取消房地产预售制度，则无异于一次休克疗法。而这剂药的药效确实太猛，可能导致房地产业进行一次彻底的清洗，大量开发商因为缺乏足够资金实力而从行业中消失。房地产业内人士大多认为，取消预售制从长远来讲是行业的发展趋势，但取消预售应该选择市场平稳的时候进行，而不应该在目前市场大起大落的时候进行，否则会增加市场的波动。　　温家宝总理在十一届全国人大二次会议开幕式上作政府工作报告时表示，今年将采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。政府已传出“稳市”讯号。据此，陈真诚断言，房地产预售制度在短期内还不会取消。不过，政府“即便不会在短期内取消房地产预售制度，也可能对房地产预售制度进行一定程度的调整。这自然会对一些开发商造成一定程度的影响，尤其会对房地产市场预期形成比较大的影响。”

编辑：阿君