旅游地产“集结号”吹响

        居住在新疆喀什高台民居的美丽姑娘阿依姑丽，一家人的生计全部来自于彩陶的出售。自北京中坤投资集团有限公司（以下简称“中坤”）2003年9月入主南疆开发“原生态”旅游后，姑丽一家的彩陶制作坊便被中坤指定为高台民居景点的“优质观光点”，每年接待数万名来新疆旅游的观光客，也会相应得到中坤每年提供的一笔观光费用以补贴家用。在喀什，像姑丽家一样的家庭很多，他们是中坤集团推行稀缺旅游资源经营的“活化石”，而中坤集团也从中收益不菲。2007年8月，中坤拉开了对南疆的再投资帷幕——掷15亿元巨资于新疆吐库曼，重组旗下的旅游地产。事实上，中坤集团并不是旅游地产的独行者。“左手做地产，右手做旅游，中间嫁接反哺桥梁”是诸多房企公认的未来发展之道。旅游无穷动“一个时代，一次商机，一批英雄。”知名地产策划人王志纲将中国地产行业规律总结于此。而目前，这个时代属于旅游休闲产业；这个商机是属于所有与这个行业相关联的人；最可能成为这批英雄的是地产商们。王志纲表示，全球化的休闲浪潮已经波及中国。“如果一个国家人均GDP到达6000美元以上，人们用于精神享受和文化消费需求的费用将占据收入一半以上。美国在上世纪60年代，欧洲在上世纪70年代都曾经历过此阶段。未来中国将会成为全球最大的旅游观光目的地国家和旅游出境游的最大群体。”因此，在中国地产市场上，旅游与地产的嫁接必将成为近段时间以及未来投资大戏的主题。仅以三亚为例，几乎与今典集团张宝全三亚湾拿地的同时，业界盛传世界最大的投资集团摩根士丹利也宣布将在清水湾建设世界最大的酒店集群——七家五星级酒店。此外，近年来香港新世界、万科、富力、雅居乐、中粮、中信、海航、山东鲁能、天津万隆和深圳鸿洲等开发商，也都大举进军海南旅游地产的开发，新一轮投资已经呈现“炙手可热”的态势。“旅游地产有两个概念，一是定位在以旅游资源为核心的地产差异化经营，如中坤的宏村、门头沟项目。另一个是以地产为核心的旅游资源差异化经营，上海的新天地和华侨城则为代表。”中坤集团董事长黄怒波向记者解释，前者依赖于稀缺的和为公众所接受的旅游景区为中心，进行地产开发，如分时度假、高档公寓和产权式酒店。后者主要指以人造景区、景点来配套于住宅、酒店和社区等的开发。除了真正的“旅游+地产”开发模式外，与旅游相关联的配套如产权式酒店，也被众多旅游地产商所看好。中国正逐步从旅游时代过渡到“度假时代”。带薪假期的推出，也成为旅游地产开展产权式酒店、时权酒店等旅游地产业态的契机。事实上，真正造成旅游地产行情走热的根本原因还在于，地产行业土地制度实施招拍挂以来，土地价格日益走高，而资金瓶颈从2003年就已经开始显现，至今仍然闸门严实。开发旅游地产以产权式酒店方式进入或许可以获得多重政策上的扶植。今典集团在三亚湾那块地原本用作会展中心开发，后来则改为产权式酒店用地拍卖。现在该地块则将建成三亚的标志性建筑，足见政府的支持力度。发展中的阵痛快速发展的同时却也问题重重。中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔表示：“对于‘后时代’的地产行业，在资本和土地都相对稀缺的前提下，将旅游与地产嫁接的确是一条可行的生存发展之道。但其中的最大障碍来自于由于开发模式的不明确而造成的过度投资。”然而，不可否认，中国优质的旅游资源正在成为各类资本抢夺的盛宴。

        中国社会科学院旅游研究中心在日前发布的2008年《旅游绿皮书》就表示，以前经验证明，在奥运到来以及“后奥运时代”，最先发展的都将是旅游休闲产业，因此中国旅游房地产即将迎来快速发展期。上述旅游地产的发展报告中显示，我国的旅游房产萌芽于上世纪八九十年代。1999年，自海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，并取得了较大的市场反响，从而真正形成了旅游房地产的概念和形式。然而，旅游地产未必是灵丹妙药。短短几年发展中，也暴露出诸多问题。“目前发展中的问题来自于规划和理念的统一。规划先行还是理念先行？如何在规划中充分体现理念是最大问题。”王志纲表示，北方是理念先行，南方则重实践。“目前旅游地产发展存在的最大问题为‘项庄舞剑’——借发展旅游之名，运作房地产开发，以突破‘限’字当头的房地产政令。”陶滔表示。从目前的观念来看，旅游地产的概念比较宽泛，涉及风景游览、会议、度假和健康等很多内容。所有的炒作概念根本的目的就是要推销旅游地产主题项目周边的房地产，由于旅游地产所占土地远大于普通的房地产项目，也产生了“跑马圈地”之嫌。对于不少开发商来说，拿下一块土地后，先找一个旅游主题做项目，接着做旁边的酒店、住宅等地产，后者才是其利润和真正目的所在。与前段时间全国上下热炒“高尔夫圈地”一样，开发商利用“旅游开发”的名义拿地也一直是资本运作的手段之一。其中著名的案例为，河南省安阳市曾采用“以租代征”的方式，在市区外环大道和京珠高速公路之间，建设300多亩的“四季花香生态园”。这个号称是豫北地区最大的集农业生态观光、旅游度假、餐饮娱乐于一体的园区，总投资1.2亿元。目前，该地块已被国土资源部列为重点查处的土地大案之一。今年，住交会发展到第十届，旅游休闲地产将正式纳入参展板块，开设中国住交会的子展——“CIHAF2008中国国际旅游休闲地产博览会”，联合国家有关部门，整合旅游休闲地产开发链，将承接起旅游资源地、旅游地产开发商、运营管理机构、海内外投资机构、个人投资者及高端消费者对话的桥梁。如何把握好规划和理念的平衡？如何在一个丰厚的土壤中寻找到有积极意义的养料而又做到对环境的充分保护？对于热衷旅游地产的开发商而言，开发商仍需要在观望与探讨中寻求方向。