第三章 旅游地产的产业特征
　　
　　旅游地产的产业特征主要表现在如下几个方面：
　　● 旅游产业是旅游地产发展的根基，是旅游地产发展的先导和核心
　　旅游地产作为一个新兴的地产分支，区别于其它地产门类的最鲜明的特征是，其开发和经营是以另外一个产业——旅游业为发展根基。无论是单纯依赖于山地、海滨、温泉、滑雪场等等自然景观开发的地产，还是在城市中全新建立的主题公园型旅游地产，实质都是借助于或打造出旅游资源这个平台，进而开发出来的各种各样的旅游地产类别。旅游地产多元化的表现形态可能是酒店、别墅、公寓、度假村，也可能是商业街等等，其本质均是依托于旅游资源基础上，进行房地产开发和经营。因此旅游休闲是先导和核心，在开发原则上，要遵循先做旅游、后做房产开发这样一个原则。
　　● 旅游住宅多为第二居所，目标客户群体不一样
　　旅游住宅往往倍受异地置业者青睐，多为业主的第二居所。其原因是旅游景观多位于城市郊区或远离城区，日常通勤不便，但却十分适合节假日的休闲度假。旅游住宅房价高的特点导致其销售多采取市场集中战略，所面对客户多为中高消费水平、层次较高的人群。和其他类住宅相比，旅游住宅的市场份额较小，市场风险较大，但只要产品能够迎合消费者心理，其消费能力较一般住宅要强。
　　● 投资规模大、周期长、资金压力大
　　旅游休闲的定位，决定了旅游地产的消费群体以高收入群体为目标客户群，产品档次以舒适高端型为主，投资规模通常较大。而尤其对于新建主题公园、海岛开发等需要旅游导入和市场培育的旅游地产，开发周期更长，少则3-5年，多则8-10年，甚至更长，远远长于城市普通商品房开发，资金压力也远远大于一般地产开发。因此，更需要注意合理安排开发的节奏、注意短线开发和长线开发结合，增加现金流，保证资金链条的安全。
　　● 在开发理念、模式上更需要创新性
　　旅游地产的开发，有别于其他地产开发的重要特征还有，强调创新的开发理念和开发模式。开发商需要有先进的意识、专业水平，不断探索出具有时代特征的、迎合目标客户群的旅游地产开发创新模式。开发理念的先进与否，开发模式的正确与否直接关系到整个项目的成败，甚至关系到企业的生存。由于各地、各个旅游资源不同，因此开发理念和模式应该具有差异化特征。
　　● 旅游地产对其依托的旅游景观具有明显的挑剔性，区域性较窄
　　并非所有的旅游景观资源都能发展旅游住宅，比如长城是世界闻名的旅游资源，但作为一次性旅游景点，长城脚下并不适合发展旅游住宅。而一些滨海地带、高尔夫球场等多次目标旅游地，却可以吸引游客经常性前往，因此旅游住宅往往都依托此类旅游资源开发建造。
　　● 旅游地产是系统工程，更需要开发商的实力
　　旅游地产是个系统工程，它无形中囊括了环境整治、资源整合、产业重组、住宅建设等过程和行为，最终目的是通过对资源的整合，在区域价值的提升和社会效益的最大化的同时，实现自身与其的项目价值。因此，需要旅游地产开发企业具有更全面的资源整合能力，综合的实力。
　　
　　
　　第四章 旅游地产的分类
　　
　　依据功能、投融资方式、产权形式等不同的分类标准和考察重点，可以对旅游地产做不同的分类。通常意义上，根据各类设施的具体功能可以把旅游地产划分为四个大类，如下：
　　
　　一.旅游景点地产
　　主要是指在风景（包括自然景观和人造景观）旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间（建筑本身是观赏因素或主要功能为景观资源）。以美国为例，作为世界上最先进入休闲时代的美国，他们事实上早已完成了对旅游景观房产这一全新概念体系的建立和实践。1971年，在迪斯尼世界的最初规划中就有一个占地达30平方公里的“未来社区的实验原型”项目，即“埃普科特”，可以说是景观房产的最初尝试。
　　
　　二.旅游商务地产
　　主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城、会议中心等建筑物及关联空间。
　　
　　三.旅游度假地产
　　主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间，如海南的旅游地产、千岛湖的旅游地产等。此类旅游地产产品形态、产权形式多样，如宾馆、培训中心、各类度假村、产权式酒店、时权酒店等等。
　　　　高尔夫、登山、滑雪运动度假村：指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。如北京乡村高尔夫俱乐部、北京顺义滑雪场、北京顺义跑马场等。
　　　　旅游（休闲）培训基地、国际休闲度假中心：指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。如北京怡生园国际会议中心、九华山庄、龙脉温泉、八达岭温泉度假村等。
　　　　时权酒店：指将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权。　　
　　　　产权酒店：指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。如春季房展上的烟台华美达国际酒店。
　　　　养老型酒店：指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。
　　时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。
　　
　　四.旅游住宅地产
　　主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间，集旅游(休闲度假)与居住功能为一体的综合性项目。如山东威海的三庆•金域蓝湾，秦皇岛的金海湾•森林逸城、假日蓝湾、杭州之江国家旅游度假区的别墅群，苏州环太湖旅游地产等。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，它以良好的旅游景观资源为依托，不仅通过优美的景观提升环境品质，为业主提供舒适、安详的生活环境；更重要的是，旅游住宅将附着于景观之上的旅游文化价值融入住宅项目中，给人心旷神怡之感。