第六章 国外旅游地产简介
　　
　　异地置业用于度假居住的消费行为最早起源与欧洲，早在中世纪，贵族阶层就有在冬、夏两季全家出行，前往乡间别墅休闲的习惯，但阶层和人群数量的限制，还不足以成为产业，只是在城市的边缘产生了零星的度假产业。
　　大规模的旅游物业的出现自二战后始，工业经济的迅速发展、社会结构的巨大改变，催生了大批的新富人群，度假物业的需求总量扩展，群居和规模开发成为可能，多数人拥有自己的度假物业。这个时候，异地置业的市场还只是存在与传统西方游览胜地，如希腊、加拿大、地中海、澳大利亚等。
　　随着新经济时代的来临，中产人群迅速增加，他们的生活和消费习惯在全球范围内改变了消费结构和方式，分时度假物业、分权度假物业、小户型度假物业应允而生，并伴随着亚洲地区经济的发展和社会的开放，旅游地产的规模在全球范围内找到了新的发展阵地，新加坡、泰国、日本、韩国、菲律宾、中国的旅游地产迅速发展。
　　此类物业的开发逐渐成为一个独立的系统，在整体规划和运营上自成系统，不再象以往一样在配套上依赖于原有存在，逐步完善自身功能。其内涵也发生变化，不再仅仅只是为了旅游度假，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲名目繁多，很多常规房产开发项目也开始尝试引进旅游概念，以迎合现代人群对生活状态的不断改善要求。
　　
　　
　　第七章 我国旅游地产的发展状况
　　
　　一. 我国旅游地产的兴起
　　（一）经济的发展
　　近年来，随着我国经济的高速发展，居民生活水平的不断提高，人们的经济生活和消费习惯发生了很大的变化：
　　一是人们有钱了，在解决最基本的吃穿住问题后，有了向更高消费水平迈进的倾向。
　　二是人们有“闲”，有时间享受生活。
　　三是市场经济的发展和对外开放的扩大，老百姓视野开阔了，改变了过去的生活方式和消费理念，出现了所谓的“阶层消费时代”。
　　（二） 旅游市场的发展
　　旅游市场也因此得到很大发展，据国家旅游局公布数据显示，2006年，国内旅游人数达13.94亿人次，收入6230亿元人民币，分别同比增长15.0%和17.9%，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国际和第四大客源输出国，旅游需求将在未来十年中以每年8.5%的速度增长，这实际上是一个非常庞大的市场。同时，旅游也从单纯的观光方式向休闲度假转变。长三角、珠三角、环渤海地区及中西部城市居民都表现出较为成熟的出行氛围，并且旅游经验也日益成熟，对旅游休闲住所也有了较大的认知，甚至对郊区住宅和异地房产有较强的购买欲望。
　　（三） 旅游地产的兴起
　　在此背景下，旅游地产也开始发展起来：
　　首先，从政府层面或者是社会层面来看，它能带动地方经济的发展，尤其是经济水平落后、地理位置偏远的地区，很多地方政府和人们都敏锐地意识到风景名胜和历史文化的潜在经济价值。
　　　其次，房地产投资在寻找的新热点。因为随着中国城市土地的逐渐减少，城市中心及周边近郊地段用地条件较好的土地已基本开发完毕，城区及近郊可开发的土地资源越来越稀少，开发成本不断提升，房地产投资商们把目光投向了更大的范围。在远郊进行大规模开发，就要有一定的题材的依托，旅游尤其是近两年兴起的休闲度假已经成为这个依托很重要的因素。
　　由此，旅游地产需求市场逐渐形成，成为新一轮旅游和地产经济的兴奋点，中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。
　　
　　二. 我国旅游地产发展的简单回顾
　　我国旅游地产起步于上个世纪八十年代末九十年代初，在包括海南、北海等改革开放较早的沿海地区首先兴起。最初的开发模式单纯的以依赖海景资源和其它自然旅游资源为主，以旅游城市目的地为营销卖点。但是，由于当时的社会经济发展水平仍然较低，旅游业也不是很发达，因此有效需求严重不足。而众多开发商的盲目开发，致使供给严重大于需求，最终出现大量的空置房和烂尾楼。
　　经过近十年的蓄势调整，本世纪初，我国的经济迎来了一个高速发展时期，尤其是一部分先富裕起来的群体消费能力显著增强，旅游休闲成为越来越多人的享受生活的消费理念，这为旅游地产的再次升温奠定了基础。
　　尤其近两年，由于国家对房地产宏观调控的不断加强，房地产行业竞争加剧，客观上促进了房地产开发模式的创新和产品的细分。正是由于旅游地产有着广阔的市场前景，而倍受一些有实力开发商青睐，目前开发形势可以说逐步升温。
　　中国社科文献出版社出版的2008年《旅游绿皮书》中指出：在我国国民经济持续健康发展的大环境下，在旅游房地产发展的环境日渐成熟、旅游投资规模持续增长、市场需求潜力巨大等利好因素的推动下，作为旅游业和房地产业相结合的产物，旅游房地产必将迎来更快的发展时期。在此过程中，政策法规将直接影响旅游房地产的步伐，资金和品牌将成为旅游房地产未来的决定力量，与国情适合与国际接轨的特色产品将不断出现
　　
　　三. 全国旅游地产分布情况及区域比较
　　　从旅游地产的区域分布情况来看，主要有海南、长三角、珠三角、环渤海、中西部等几个大的区域。由于各地的旅游资源的各异化、区域经济发展水平的参差性、以及交通配套等基础设施的不同，全国旅游地产呈现出不同的格局，发展水平也不尽相同。
　　（一） 海南热带海景旅游地产
　　海南作为我国唯一的热带海岛旅游胜地，更是我国旅游地产发展的一面旗帜，在全国市场的份额已占到40%。我国最早的旅游地产概念的引进和兴起，90年代就是从海南开始。当初由于盲目开发，致使供大于求，市场崩溃。经过近10多年的盘活、改造和消化，如今的海南旅游地产再次焕发出勃勃生机。海南旅游地产市场以外地消费群为主体，根据海南省建设厅数据，2006年全省商品房销售面积为266.1万平方米，其中有65％销往岛外，主要是度假、养老、投资为主。海南的旅游地产开发布局，演绎着从“海口—三亚—琼海、文昌”的格局变化，开发步伐向二三线城市延伸。较低的价格和高的性价也是海南楼盘具有强吸引力原因之一。目前，三亚的平均价格每平方米在7000元左右，琼海、文昌则出于起步阶段，价格较低。从市场反应来看，环境好、规划好的高端房产越来越受到市场的青睐，如海口的江南城的江南风情园林、长信的水城景观、天上人间等。因此，开发形势已从以前的分散开发变成成片开发，开发门槛逐渐提高，高端房产所占比例逐渐提升。
　　（二） 长三角休闲度假类旅游地产
　　长江三角洲城市群是世界第六大城市群，以上海为龙头的涵盖南京、苏州、杭州、宁波等组成的16个城市，长三角都市圈是中国经济发展最快的地区。随着规划以上海为中心，连接周边城市的“两小时”经济圈的建立，依托日益便捷的交通优势，长三角诸城市紧密的连接在一起。长三角的旅游资源也极为丰富，苏州太湖旅游度假区、杭州泛西湖风景区、千岛湖风景区、周庄、上海青浦朱家角、奉贤海湾风景区以及由杭徽高速连接起来的黄山风景区等等，构成了长三角区域旅游资源。而借助于旅游资源，旅游地产也在兴起。
　　该区域经济雄厚、富裕阶层家庭数量多、交通便利，这些利好因素导致针对本区域消费群体的第二居所休闲类地产发达。相对于较高的经济水平、稀缺的土地资源、对应城市高启的房价，旅游地产的价格也很高。
　　（三） 环渤海滨海旅游地产
　　环渤海经济圈已成为继长三角、珠三角之后的第三大经济圈。这个区域的城市由于环绕于渤海湾周围，共享海景资源，已形成环渤海滨海旅游集群产业带，旅游地产具有较为相似的特征。主要城市包括辽中南的大连、胶东半岛的青岛、威海、京津地区、冀秦皇岛等地。
　　大连的滨海项目主要集中在沙河口区南部的星海板块，目前13000元/平米左右的价格，滨海区域已经成为大连市发展最快的区域。青岛的滨海物业主要在市南区南部沿海地区，属于老城区的范围内，区域房产发展较早，均价基本在11000-12000元/平米左右。威海的滨海物业主要集中在威海市的北部沿海地区，属于威海高新技术开发区范围。目前住宅均价在7000-8000元/平米左右，近两年上涨幅度趋缓，但仍处于稳步上升的通道。秦皇岛滨海区包括黄金海岸、南戴河及海港区。度假地产产品由于产品档次差异，销售价格也表现参差不齐的局面，高端产品的价格均在6500以上。
　　从四地的滨海地产发展可以看出，大连、青岛价格已经在高位，威海、秦皇岛由于城市建设发展等原因，低于大连、青岛。总之，由于极好的景观资源和稀缺的土地资源，滨海旅游地产受到了消费者的青睐，在近几年都得到了很大的发展。
　　（四） 中西部旅游地产
　　相比于东部地区，中西部经济虽并不发达，但是旅游资源一点也不少。随着各地政府部门把旅游业作为当地的优先发展产业，度假酒店、游乐城、主题公园也纷纷建立，旅游地产近年来也开始升温。
　　川、滇、贵、藏等中西部省市，一直是国内旅游大省，旅游资源非常丰富，包括九寨沟、丽江、拉萨的概念在内的旅游区游人不断。由川西南、滇西北、藏东南组成的总投资为500亿-800亿的“中国香格里拉生态旅游区” 到2010年，将成为世界最大的高原生态旅游区，也必将成为新的旅游地产开发胜地。
　　想比于东部地区，中西部地区由于交通等基础设施的相对滞后，成为其旅游地产发展的瓶颈。旅游地产开发形式仍然以旅游度假、商务观光、主题公园形式为主，由于本区域居民消费能力相对不是很强，因此针对本地区消费人群的休闲地产相对滞后。
　　
　　四. 我国旅游地产的发展特点
　　（一）由海南等传统旅游地向新兴旅游地扩展
　　从90年代初期，海南率先吹起开发旅游地产的号角，经历10多年的发展，已经形成了由南向北、由东向西，由传统旅游地向新兴旅游地推进的发展格局。除海南外，东部沿海城市青岛、大连、威海、经济发达的长三角、珠三角一些地方已经形成一定规模，而四川九寨沟、湖北神农架、陕西西安等中西部地区也已兴起。
　　（二） 越来越多的开发商、金融投资机构进入旅游地产领域
　　越来越多的开发商开始涉足旅游地产，其中有专门以旅游地产开发为主的企业，如深圳华侨城、中坤集团、杭州开元房产、宋城集团等企业，也有万科、首创、合生创展、富力、天鸿、万通集团等全国著名综合实力房地产开发企业涉足，还有如海航、中信中旅等全国大型企业集团开始进入。大型的专业的地产品牌企业进入旅游地产领域，对于提高旅游地产产品的品质、提高旅游地产的运营能力、以及对于旅游地产的长远发展具有重要的作用。
　　另外，随着国外资本对中国经济的长期看好，以及人民币升值、美元贬值的国际环境之下，更多的国际投行、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入国内旅游地产，以期取得预期地产投资经营和货币升值双重收益。这对于需要庞大资金、先进规划设计以及开发经营理念导入的旅游地产来讲，可以说是一个发展机遇，对于旅游地产的发展具有一定的辅助支撑作用。
　　（三） 旅游地产的主题愈来愈具有多元化的趋势，开发模式不断创新
　　需求的变化、竞争的加剧，创新理念的导入，使得旅游地产的主题愈来愈有多元化的趋势演变。早期依赖于已有旅游资源的自然风光、文化遗产旅游主题形式，挖掘出养老公寓、温泉会所、马术俱乐部、会议论坛、高尔夫、游艇地产、运动休闲、花卉博览的等主题。开发模式也由传统依赖旅游景点向独立开发转变，由酒店式公寓、产权式酒店为主体的投资型模式开始向“分时共享产权度假权益”的消费模式尝试。
　　 （四） “投资+消费”所占比重较大
　　国内的旅游地产具有投资和消费的双重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能，这是近年来我国旅游地产发展的一个重要特征。在目前我国个人投资渠道尚不宽泛的阶段，许多人把房产投资作为个人资产一个重要投资的渠道。而旅游地产通常由于优美的景观、舒适的居住环境而作为第二居所，供休闲度假消费之用。（我国旅游地产现状）
　　（五） 随着人们旅游模式转换，休闲类旅游地产升温
　　伴随随着旅游消费模式的转换，即由传统的以景点观赏为目的的“观光旅游”向以休闲消费、度假居住为目的的“休闲旅游”、“度假旅游”模式的转换，对原有旅游配套服务设施经营模式等提出了新的功能性要求。旅游地产决不是原来意义上简单的景区内住宅、商业、娱乐设施的开发了。在“休闲旅游”旅游模式中，人们需要的不仅仅是对旅游景点的观赏，更强调的旅游全过程的质量与舒适程度，尤其是远离城市的景区短期或定期居住，更成为未来旅游发展的时尚。营造舒适的、人性化的居住、休闲、娱乐空间和服务导致休闲类旅游地产升温。
　　
　　五. 我国旅游地产发展中的几个问题
　　　　从各种情况分析，我国的旅游地产市场应该有一个非常好的前景，可是在前几年的发展中，我国的旅游地产也存在着一些不容忽视的问题，呈现在以下五个方面：
　　（一） 泡沫问题
　　我国的旅游地产过热的投资聚集，势必会产生供大于求的恶性供需关系，尤其是旅游业这种对突发事件毫无抵抗力的产业。
　　（二） 跑马圈地
　　旅游地产的土地占用远大于普遍的房地产项目，造成跑马圈地之嫌。风景资源良好，土地资源充沛，往往是旅游地产项目的首选地，而这些地区也往往是经济发展相对缓慢的地方。地方政府为了吸引投资会给出各种优惠条件，甚至违规操作，某些开发商故意模糊概念，模糊概念的结果就是借旅游地产之名变相搞房地产开发。
　　（三） 项庄舞剑
　　即借发展旅游之名，运作房地产开发，以突破“限”字当头的房地产政令。从目前的观念来看，旅游地产的概念比较宽泛，涉及风景游览、会议、度假、健康等很多内容，似乎什么概念都可以往里放。所有的炒做概念其根本的目的就是要推销旅游地产主题项目周边的房地产，这些开发出来的资产才是投资商“真的期望”所在。
　　（四） 群雄混战
　　旅游地产开发难倒了大批的投资商，旅游地产的开发经营模式上单一化，缺乏创新。项目开发经营上以旅游风景为幌子，照搬传统的住宅房地产开发模式，导致消费群体混战，毫无章法。
　　（五） 枯井无源
　　旅游地产在我国主要以产权分割式营销为主。在中国尚属新型事物，消费者对这种投资方式了解甚微，相应的金融、法律体系也不健全。再就是带薪休假制度在我国尚未全面实行，市场面还没完全打开，这就造成了广大消费者对投资旅游地产更加审慎。
　　（六） 无规无距
　　目前我国还面临着旅游房地产开发法律、法规、制度不健全、专业人才短缺、开发商意识水平有待提高、旅游房地产开发整体水平良莠不齐的问题。
　　
　　六.我国旅游地产的发展趋势
　　我国旅游地产的发展进程会呈现出以下七大趋势
　　（一） 旅游地产市场仍将持续不断地升温，并将成为社会投资取向的新热点。
　　（二） 旅游地产需求市场保持旺盛的态势，但消费者要求更高，投资行为更理智。
　　（三） 旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。
　　（四） 旅游地产的项目建设，将更依靠地方政府的扶持，并会受到对推动地方社会综合发展的贡献率的评判。
　　（五）旅游地产的开发投资行为特征已不是单纯的房地产投资活动，它对社会文化的促进、生态环境的保育、土地资源的利用等各种层面均产生重大的影响，并更加受到社会舆论的关注。
　　（六） 旅游地产的前期工作将受到重视，策划、规划设计的龙头作用将决定投资项目的成败。
　　（七）旅游地产的产品种类更加细化，目标客户群更明确。营销服务水平随管理政策法规的不断健全，将向体系化、网络化的方向发展。从上海前沿集团与某全球著名酒店管集团签订合作协议在中国全面发展度假产权酒店，天津泰达集团收购目前国内最大的分时度假公司的动态中均可以看到，旅游地产热潮的前期准备，已开始向投资集约化、管理专业化的方向发展。
　　
　　
　　
　　第八章 总结
 
     ●旅游地产是借助地产的一些操作模式,但最终目的是旅游资源的延伸和深度挖掘,不能把中心放在房产上,否则会形成对旅游资源的浪费或破坏,换个角度也可以说,所谓"旅游地产"可以分为"作为旅游资源的地产形态"和"借助了旅游资源的地产项目"两种形式,这样对问题的厘清或许更有帮助,也不会混淆概念,其实两者的领域是完全不同的,目的和主要功能的发挥也是不同的.
     ● 旅游地产的出现是旅游产业和房地产业发展的必然结果，未来仍将会有较大的发展空间，
　　产业本身对旅游业的发展有较大的依赖性。
　　● 旅游地产的开发必须建立在对原有景观资源的充分尊重基础上，人造景观则必须慎之
　　又慎，整体方案的规划要科学合理，统筹兼顾，放眼长远。
　　● 旅游地产的开发对开发单位的运作能力、资金实力提出较高的要求。
　　● 我国对旅游地产相关的法律法规还存在很多空白点，需要尽快加强、完善。
 
（本文并非原创，是根据相关资料重新编辑而成。）