开发保护还是掠夺资源分时度假还是分时卖房　 　　

        海南的博鳌、深圳的华侨城、观澜湖、杭州的宋城、广州的华南板块，这几年，一大批旅游房地产项目得益于“假日经济、“会议经济以及房地产开发从市区向城市边缘地带的挺进，颇有蔚为大观之势。不良项目的救命稻草；旅游一直是房地产投资开发的一个重要领域，除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，目前旅游房地产按其所有权和使用权的大小可分为几种形态：一是分时度假，客户支付一定的费用就可以拥有一定时段的物业使用权；二是产权酒店，客户一次性买断物业产权，可拥有全部产权；三是主题社区或景区住宅，这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权；四是房地产大盘或新城项目，由于开发面积很大或者周围有需要保护或可以借力的生态环境，因此，就出现了不同于小区配套景观的、大规模人为造景或自然借景的开发项目。产权酒店在全国各地都已有不少项目，如北京的金色假日产权酒店、快乐无穷大等，这类项目有些是新建项目，有些则是起死回生的项目。据雅尔贝林·汉桥地产策划公司总经理侯戈介绍，在长春净月潭旅游开发区，七八年前曾有人建设了五栋别墅，但那时开发区还不成气候，别墅建成后无人问津。经过植树造林和基础设施建设，几年后开发区成了一块风水宝地，但喜欢住酒店的长春人并没有人愿意买这几栋过时的别墅，无奈之下，只好把它们改成了产权酒店，结果一举成功。产权酒店一般都在风景区，房间有设计成酒店标准间的，也有与普通居家住宅无异的，其中有商品房项目，也有旅游休闲项目，虽然产权已经卖给了个人，但在一个很长的时间里，它不是小业主的居所，而是作为酒店经营的，因此，业内都把它视为旅游房地产项目。投资者出卖使用权换取所有权的方式实际承担了很大的经营风险，而开发商通过引入酒店经营方式吸引投资者的资金，可以尽快收回开发投资，同时把后续经营的风险转嫁给小业主或物业管理公司，对酒店业者和房地产开发商来说，产权酒店也就成了盘活不良旅游休闲或商品房项目的救命稻草。

        旅游和房地产形成良性互动：随着环境保护意识的普及，环境已成为各地房地产项目共同的卖点，不少市区公园已成开发商的禁脔，以致某些开发商公然把“公园变成了项目的私家花园。如北京的紫竹院、香山，甚至颐和园等处都有这类房地产项目。在城市化过程中，城市周边原生态的自然环境不断遭到破坏。北京亚北以及温榆河一线，是北京的江南，这里水网密布，有丰富的野生动植物资源，在这里从事开发的发展商都不无遗憾地说，原来栖息在那里的野鸭因他们的到达而从此绝迹。这类在景区开发的旅游房地产项目事实上已造成对旅游和环境资源不可修复的破坏。杭州是历史文化和旅游资源非常丰富的城市，那里的旅游房地产开发已有相当规模。杭州南都房产集团和宋城集团代表了两种不同的开发方式，一种是在城市化过程中利用当地自然资源开发房地产，一种是通过造景造势带动房地产开发。南都副总裁钱勇强认为，在杭州这样的城市，城市化过程中无论是旧城改造还是新区建设，都必须很好地结合生活、旅游及景观保护，要更多地挖掘地脉文化，旅游房地产刚好找到了一个城市运营的结合点。南都的良渚文化村紧邻中国良渚古文化保护区，周边有水库、群山资源，这样的项目做不好就会破坏当地的人文自然环境，因此，他们不敢轻易动土，希望有更多的优秀景观和旅游房地产规划设计单位参与到该项目的建设中。宋城集团是个民营旅游企业，他们走的是先开发旅游项目，通过旅游造势带动人流、物流，然后再开发房地产的路子。据宋城集团董事长黄巧灵介绍，宋城原来只是一个旅游项目，后来吸收迪斯尼、分时度假、欧洲小镇文化等因素，探索出了结合旅游和房产业的景观房产，提高了当地地价，也为房价创造了升值机会，从而形成了旅游和房地产的良性互动。EDSA的唐艳红把旅游房地产分成了五大类：主题社区、主题公园及风景区、度假酒店、时权物业和综合项目，其中，度假酒店与商务酒店的不同之处在于，商务酒店更关注室内设施及功能，而度假酒店更在乎室外景观人文资源，综合物业则包括了其它四类项目，因此，除时权物业即分时度假外，都可看作主题社区或景区住宅。当然同是这类项目，有的旅游只是虚晃一枪，实际要做的是房地产开发，有的确实是把两者结合起来做的，也有的是在做完旅游项目之后才发现房地产开发的价值的。大盘时代旅游代替景观：景观是每个房地产项目必不可少的配套设施，进入大盘时代后，光靠小区内部局部的景观设计已不能满足需要，必须引入更大的概念，有人把它叫做城市经营，以华南板块为代表的大盘已引起房地产业内人士广泛关注。目前在广州、青岛、天津、北京等地万亩大盘开发中，在旧区改造、新区及旅游城市建设中，都已开始引入旅游、教育、商贸等多重因子。这种类型的旅游房地产已上升到一个更高的层次即新的城市景观的营造上，在这些地域，除专门的旅游设施外，部分建筑、部分街区都可能成为旅游观光的目标。现成的例子是上海浦东、青岛东区、深圳中心区等。不久前河南郑州公布了新区建设的规划方案，其中引人注目的就是利用原有低洼地带开挖一个比西湖还大的龙湖，并通过开挖运河把龙湖和CBD连结起来，同时在CBD建设一个可以俯视新城的高塔，龙湖的游船可以从运河一直驶入高塔大堂，这个梦幻般的新城几乎就是一个大的旅游房地产项目。分时度假还是分时卖房：据中房集团总裁孟晓苏介绍，分时度假是他1995年从美国带回来的，目前中国开展分时度假的条件已经成熟。为此，中房联合20多个旅游城市的房地产公司，发起成立了中国房地产分时度假联盟，并在博鳌发表了一个“博鳌宣言。其实，由首创集团、北斗集团等大型集团发起组建的天伦公司早已开始销售天伦度假卡，据天伦度假发展有限公司总经理丁爱笛介绍，天伦度假卡是基于一个点数字和网络化经营的模式设计的天伦度假产品，物质基础是天伦度假股东的资源优势和一些加盟的度假村。分时度假，英文叫TIM E SH ARE，光从字面看只有分时，并无度假。根据孟晓苏的解释，目前有三种翻译，一是分时度假，二是共度公寓，三是分时置业。之所以有三种翻译，是因为使用的出发点不同。分时度假当然是旅游业的术语，而分时置业一看就是房地产概念。以前大家都熟知房地产销售只能按空间即按套销售，不能拆零按平米销售，分时置业这一销售方式实现了房地产的按时间销售，而且是分时销售，目前的房地产法规并无禁止这种销售方式，因此，分时度假到了开发商口中就成了分时置业，成了消化空置房的好概念。分时置业有什么好处，国家旅游局的魏小安说，分时度假可以启动闲置房地产，从而形成成本最低、价格最便宜的产品，可以满足大众需求。孟晓苏也认为，分时度假为房地产的异地置业找到了出路，对于购买者、生产者和服务者来说，“分时度假购买房屋的好处都是很明显的，但他建议房地产公司在分时销售房屋时，一定要注明房号，并且反复强调，目前中国国情不适合直接销售分时度假的点数卡。事实上，国内分时度假市场确实已出现不少问题，由于旅游房地产是个跨行业的业态，出了问题还真不知该找谁。分时度假挡不住的利益诱惑，也使一些开发商头脑发热，有人夸下海口，要花数十亿资金在全国建设分时度假房地产项目，但清醒的业内人士对此大都默不作声。

      （陈雪根/中华工商时报）