文章来源：中国旅游报

        旅游开发需要大量的资金，特别是在前期开发过程中，大型基础设施建设、重点景区建设等，其所需的资金很难由政府独立承担。许多地方政府希望采用各种形式，引进大型投资商，对包括基础设施和核心景区在内的项目进行综合开发，减轻政府财政压力，降低前期市场运作风险，而能否降低投资风险，并在一定期限内收回投资，却是旅游投资商首先考虑的问题。最直接的办法，则是将旅游开发与房地产开发结合，既能保证一定权益，又能保证未来现金流的连续性，是一种稳妥且利益最大化的方法。

 在政府与投资商二者存在互相诉求的时候，可以借鉴如下模式，促进大型项目合作的开展：

第一种，BOT或BT形式。

BOT是对Build-Own-Transfer（建设-拥有-转让）形式的简称，现在通常指Build-Oper-ate-Transfer（建设-经营-转让）。而BT是BOT的一种历史演变，即Build-Transfer（建设-转让），政府通过特许协议，引入国外资金或民间资金进行专属于政府的基础设施建设，基础设施建设完工后，该项目设施的有关权利按协议由政府赎回。BT大致流程如下：政府立项，完成前期工作→将项目融资和建设的特许权转让给投资方→银行或其他金融机构为项目提供融资贷款→政府与投资方签订BT投资合同→投资方组建BT项目公司→投资方在建设期间行使业主职能，对项目进行融资、建设、并承担建设期间的风险→项目竣工，将完工验收合格的项目移交给政府→政府按约定总价（或计量总价加上合理回报）按比例分期偿还。政府在BT投资全过程中行使监管，保证BT投资项目的顺利融资、建设、移交。

除了BT演变方式外，BOT的演变形式还有BOOT方式，即建设-拥有-运营-移交；BOO方式，即建设-拥有-运营；BLT方式，即建设-租赁-移交；BOOST方式，即建设-拥有-运营-补贴-移交；BTO方式，即建设-移交-运营等。

目前来说，这种方式在国内旅游开发上运用的并不多，也较少成功的案例，但符合资本发展的趋势，是未来开发大型旅游目的地或度假地的一种比较适合的方式。中国尚有众多优秀的旅游资源由于交通、水电等基础设施原因，没有开发出来，如果采用BOT方式，特别是采用几种不同的变种形式，则可以充分利用社会资金，解决开发前期资金需求大、周期长、风险高以及政府投资渠道不畅等问题。

需要注意的是，BOT必须靠投资商在经营期限内经营（如景区门票等）来收回投资并产生利润，而且一般情况下政府不提供固定投资回报率的保证，国内金融机构和非金融机构也不为其融资提供担保。在这种情况下，必须获得政府相关保证，如配套设施、市场宣传、景区资源的独享、控制其他景区分流等。

在国内BOT操作中，政府用土地或土地相关权益做抵押是最为普遍，也是大部分投资商能够接受的方式。特别是一些核心地块或者价值高的土地，通过投资商的运营，可以获得二次或三次利润，有时候甚至高于BOT本身的利润，这就为旅游投资、特别是旅游房地产投资提供了发展空间。

需要指出的是，BOT和BT模式中征地拆迁部分存在差异，这种差异对旅游房地产开发具有极大的影响。BOT项目征地拆迁费超标，一般情况下政府不予补偿，项目成本和风险增加，在国内这种情况是经常发生的。而BT项目则不需担心征地拆迁费超标，由于该笔费用可以纳入总投资额，反而可以得到更多回报值。同样不可预见费（如地质情况不明造成追加投资）也是一样的情况。

获得抵押土地后如何进行开发，是投资商需要重视的另外一个问题，应考虑引入独立第三方的中介服务，如旅游开发顾问公司、投资咨询公司、投资工程咨询和设计公司、证券公司以及其他专业公司，如规划设计公司、律师所、财务公司等。上述团队的前期工作核心就是判断项目可行性，提出盈利模式及操作方案，特别是确定土地运作方式，包括获得、抵押、开发等各种形式，形成整体开发思路和方案，协助投资商进行具体操作。而在旅游房地产开发中，除上述操作外，如何将土地与旅游资源相结合，如何将土地与市场相结合，如何安排开发顺序和投资顺序，则成为项目成败的核心。

    在这个过程中，政府主要起引导作用，包括完成相关前期工作，与投资商充分沟通协商，并协助投资商安排招标、分包等各种工程项目，同时，监督工程质量、验收各项工程并按时支付相关费用，同时按照承诺给予投资商其他方面协助与支持。